對于美國經濟的分析的關鍵點應主要集中于房地產情況的跟蹤，因為美國這輪金融危機的本質是美國房地產泡沫的破裂，隨著2006年美國房地產泡沫開始破滅，絕大多數的資產價格出現巨幅下滑，銀行系統遭受重創，同時圍繞住房次級貸款規模巨大的衍生品市場出現重大危機，引發了連鎖反應，從而放大了這次危機的影響。同時美聯儲出手救市的第一站并不是購買國債，而是購買住房抵押貸款證券(MBS)，可見房地產問題在本次金融危機的重要性，我們在判斷美國經濟情況的核心就是分析目前美國的房地產現狀。
美國自2001年納斯達克泡沫破滅后，美國經濟就已經失去了長期上漲的動力。當時美聯儲主席格林斯潘的解決之道就是擴大居民消費，尤其是對于房地產的消費從而拉動美國經濟繼續維持當時的好光景。于是美國針對房地產的金融監管明顯放松，造成了本次美國的房地產泡沫。房價指數從2000年開始到2006年已經翻了一番，個別地區的房價早已漲了10倍以上，房地產價格的上漲吸引了大量投機力量的參與，形成了大量的空置房，05年到06年是房地產投機最瘋狂的時間段，住房空置率也出現了明顯的上升。這些空置房在房價上漲過程中是重要的資產，但是在房地產泡沫破裂之后卻形成了巨大的庫存。這些天量的房地產庫存基本上將房價打入了谷底，并死死的壓住房價無法抬頭，即使到目前美國房價依然有繼續下滑的風險。
這些巨大的房地產庫存另一個破壞力量就是對建筑業的打擊，因為去庫存化要經歷很長時間，在這段時間內新屋建筑將十分低迷，所以對于建筑業的景氣程度將產生很大影響。我們從失業率的數據中就可以看出這一點。目前美國失業率還在8%以上，一個很重要的原因就是建筑業就業的不景氣。我們可以從下圖看到，目前建筑業的就業人數相對于金融危機之前減少了200多萬人，從規模上來看僅低于物品生產部門的減少情況。從相對變化情況來看，建筑業的就業人數目前只是金融危機之前的72%，遠低于其它部門。也就說金融危機之后，受房地產的拖累建筑業的就業情況恢復的非常緩慢，成為拖累美國就業的最主要力量。
從以上分析可以看出，目前美國經濟恢復的關鍵點就在于房地產的恢復情況，而房地產恢復情況的關鍵點是去庫存化是否已經結束。我們認為美國房地產的去庫存化很可能已經進入尾聲。我們從成屋庫存可以看到，目前的庫存水平在200萬套水平，基本上已經降到了歷史均值水平，從規模上來講去庫存已經基本結束。從成屋庫存可銷售天數來看，雖然目前成屋銷售天數目前已經明顯下降，但距離歷史平均水平還是有一段距離，這主要反映了目前房地產的銷售情況并不理想，所以去庫存的動力主要來自于產量的下降而不是銷售的回暖。所以未來的關鍵就是看房地產的銷售情況何時能有好轉。
美國房地產銷售自金融危機之后就一直處于很低迷的狀態，沒有明顯的改善。而在此期間，美聯儲通過連續降低利率和量化寬松政策使得美國的長期利率不斷走低，15年期的抵押貸款利率目前已經降低到了3%附近創了歷史新低，但是美國居民貸款買房的動力依然不強。
從抵押貸款協會（MBA）了解的情況來看，住房抵押貸款利率更多的是增加了再融資的需求，從去年來看，隨著利率的不斷走低，抵押貸款再融資的需求不斷上升，通過這種途徑，可以降低已購房者的資金成本。但是對于新購房者的吸引力依然不強，從購買指數一直低迷就可以說明這一點。從目前的情況看，居民家庭的資產負債表很可能繼續處于修補階段，主要是以降低債務率為主，對于資本品的購買依然相當謹慎。但我們從最近美國消費的回暖已經看出，家庭資產負債表的調整起碼要比想象的樂觀。目前看我們認為居民對于住房消費的低迷很可能更多出于謹慎心態的考慮。
從商業銀行的信貸數據來看，自去年九月份以來，美國的信貸市場開始解凍，新增信貸明顯增加，這里面最主要的是工商業貸款的增加，直接反映了第四季度美國的復蘇情況。同時我們也看到不動產的按揭貸款也已經有稍許的回升跡象，我們認為這很可能是房地產開始復蘇的信號，隨著經濟景氣程度的不斷提高以及低利率帶來的購房動力，我們認為美國房地產目前已經處于拐點，未來很有可能將加快復蘇的步伐。本文采編青島期貨公司
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